La condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo, cui è subordinata l’efficacia dell’accordo raggiunto tra le parti, costituisce una clausola che tutela esclusivamente la posizione del promissario acquirente .

La sentenza di cui trattiamo è molto interessante poiché statuisce che, ove un contratto sia sottoposto sospensivamente all’ottenimento di un mutuo, la condizione sospensiva opera esclusivamente in favore del promissario acquirente, sicché la rinuncia alla stessa, da parte di quest’ultimo, consente il perfezionarsi del contratto preliminare sospensivamente condizionato.

Il Giudice Istruttore del Tribunale di Palermo, dott.ssa Sara Monteleone, in funzione di giudice monocratico, sulle conclusioni precisate nel verbale che precede ed all’esito della discussione orale celebrata all’udienza odierna, pronuncia a norma e nelle forme dell’art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 4080/2023 R.G. promossa da S.E., rappresentato e difeso dall’Avv. Massimo Sidoti e dall’Avv. Michelangelo Vitale attori

CONTRO

IB NV, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. … e dall’Avv. … convenuta

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, S.E., premettendo di aver sottoscritto in data 16.9.2020 una proposta di acquisto avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale, situato in … nella via …, ha convenuto in giudizio IB NV, quale promittente venditrice, chiedendo la condanna di quest’ultima – previa declaratoria della legittimità del recesso esercitato per grave inadempimento ex art. 1385, comma 2 c.c. – al pagamento della somma di € 70.000,00 (pari all’importo della caparra versata all’atto della proposta e già restituita all’attore dopo il naufragio delle trattative).

A sostegno delle proprie ragioni l’attore ha dedotto:

– di aver sottoscritto in data 16.9.2020 la proposta di acquisto del predetto immobile per il prezzo di € 700.000,00 consegnando contestualmente all’agenzia immobiliare, un assegno bancario dell’importo di € 70.000,00 che, ai sensi dell’art. 3 lett. a) della medesima scrittura, al momento dell’accettazione della proposta avrebbe dovuto considerarsi quale caparra confirmatoria;

– che con nota del 29.9.2020 la società convenuta aveva accettato la suddetta proposta di acquisto;

– che con nota del 30.11.2020 il promissario acquirente odierno attore aveva comunicato alla controparte l’avvenuta delibera del mutuo richiesto per il pagamento del prezzo e al cui ottenimento era sospensivamente condizionata l’efficacia della proposta di acquisto;

– che pertanto l’odierno attore provvedeva a sollecitare alla promittente venditrice la trasmissione della documentazione necessaria alla stipula dell’atto definitivo e che tuttavia quest’ultima non forniva riscontro alla relativa richiesta, nonostante i diversi solleciti;

– che con nota del 15.12.2020 la società convenuta negava la consegna della chiesta documentazione, deducendo che non fosse di facile reperibilità e al tempo stesso, mettendo in dubbio quanto comunicato in precedenza dal promissario acquirente, invocava il mancato avveramento della condizione sospensiva (della delibera del mutuo) cui l’efficacia del reciproco vincolo obbligatorio doveva ritenersi subordinata;

– che con nota del 23.12.2020 l’odierno attore ribadiva l’avvenuta delibera del mutuo e invitava nuovamente la società promittente venditrice a trasmettere la documentazione relativa alla regolarità urbanistica dell’immobile e gli altri documenti necessari al Notaio per predisporre l’atto di vendita;

– che anche tale richiesta, come le altre successive (del 25.2.2021 e dell’8.3.2021), restavano prive di riscontro fino alla nota del 7.4.2021 con cui IB, per il tramite dell’agenzia immobiliare, restituiva al promissario acquirente l’assegno di € 70.000,00 consegnato da quest’ultimo a titolo di caparra confirmatoria all’atto della proposta;

– che pertanto, con comunicazione del 12.05.2021, S.E. prendeva atto dell’illegittimo rifiuto di IB di addivenire alla stipula della compravendita, integrante un grave inadempimento da parte del promittente venditore rispetto alle obbligazioni nascenti dal preliminare tra le parti intercorso e dichiarava di recedere dal predetto contratto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria, con corresponsione dell’ulteriore importo di euro 70.000,00.

Con comparsa di costituzione del 26.5.2023 si è costituita in giudizio IB Nv contestando la fondatezza delle domande avversarie e in particolare eccependo che:

– alla dazione dell’importo di € 70.000,00 non potesse attribuirsi valore ed efficacia di caparra confirmatoria, in quanto versata all’atto della proposta e non del contratto preliminare;

– che con la nota del 29.9.2020 di comunicazione dell’accettazione era stato previsto che la caparra fosse versata mediante assegno circolare (e non bancario) e che avrebbe dovuto comunque procedersi alla stipula di un contratto preliminare condizionato alla delibera del mutuo in favore del promissario acquirente;

– che nessun assegno circolare è stato successivamente consegnato dal promissario acquirente e che non è intercorso tra le parti il contratto preliminare cui si faceva riferimento nella nota del 29.9.2020;

– che in ogni caso il promissario acquirente non avesse dato alla promittente venditrice alcuna prova dell’effettivo ottenimento della delibera positiva di concessione del mutuo entro il termine di 40 giorni dall’accettazione della proposta;

– che pertanto nessun inadempimento potesse attribuirsi alla promittente venditrice. La fase istruttoria si è articolata nelle acquisizioni documentali delle parti, sicché la causa veniva rinviata per la discussione orale e contestuale decisione ex art. 281 sexies c.p.c.

* * *

La vicenda di cui è causa origina dall’incontro della proposta di acquisto, sottoscritta il 16.9.2020 da S.E., avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale, situato in … e dell’accettazione della medesima proposta da parte della promittente venditrice, IB con nota del 29.9.2020.

Nella suddetta proposta d’acquisto veniva espressamente previsto: a) b) c) d) il prezzo complessivo pari ad € 700.000,00, di cui € 70.000,00 corrisposti mediante consegna di assegno bancario al momento della sottoscrizione della proposta, a titolo di caparra confirmatoria (il tenore della scrittura è chiaro sul punto “questo assegno è stato da me consegnato all’Agente in deposito fiduciario gratuito al fine di essere poi trasferito al Venditore, a titolo di caparra confirmatoria, a seguito della comunicazione dell’avvenuta accettazione”) ed € 630.000,00 al momento della stipula dell’atto notarile definitivo (da stipularsi entro la data del 31.1.2021), di cui € 550.000,00 con intervento di un ente finanziatore scelto dal proponente; che la dazione dell’importo di € 70.000,00 potesse avvenire, sempre a titolo di caparra confirmatoria, “alla eventuale e contestuale sottoscrizione di una scrittura riproduttiva ed integrativa (limitatamente ad elementi puramente accessori della presente proposta), e comunque entro il 31.12.2020”; efficacia della proposta d’acquisto sottoposta alla condizione sospensiva della delibera del mutuo entro quaranta giorni dall’accettazione della proposta medesima;

Giova a questo punto osservare che, con la nota del 29.9.2020 IB da un lato ha comunicato esplicitamente a S.E. l’avvenuta accettazione della sua proposta di acquisto e, dall’altro lato, ha inoltrato in calce alla nota medesima, un’email inviata da tale dott. C e destinata non già al promissario acquirente, bensì esclusivamente a soggetti “intranei” alla società promittente venditrice, con cui il predetto C aveva indicato alcune condizioni da sottoporre al promissario acquirente quale “nuova proposta di acquisto” (il pagamento della caparra confirmatoria con assegno circolare anziché bancario; l’eventuale regolarizzazione urbanistica dell’immobile a carico dell’acquirente) e ribadito alcune clausole già presenti nella proposta originaria (preliminare da stipulare entro il 31.12.2020 sospensivamente condizionato alla delibera del mutuo entro 40 giorni; stipula del definitivo entro il 31.1.2021).

Ciò premesso, deve innanzitutto osservarsi che il contratto preliminare può “perfezionarsi mediante un’iniziale proposta d’acquisto sottoscritta successivamente per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all’atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione” (ex multis Cass. sent. n. 20653/2005). Nondimeno, le parti nell’esercizio della propria autonomia negoziale possono stabilire un percorso di formazione del rapporto contrattuale costituito da distinte fasi che porta a parlare di “contratto a formazione progressiva”. In tali casi, si delinea una successione tra il c.d. preliminare di preliminare – impegno meramente preparatorio concretantesi, come avviene sovente nelle compravendite immobiliari, nell’incontro di proposta di acquisto e accettazione del promittente venditore – il contratto preliminare vero e proprio ed infine il contratto definitivo, in una sorta di ripartizione delle fasi contrattuali cui l’ordinamento riconosce validità ed efficacia. “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale” (Trib. Termini Imerese n. 439/2021; Corte Appello Palermo, n. 159405/2021; Cass. n. 13958/2024, Cass. n. 36380/2023).

In presenza di contrattazione preliminare relativa, come nel caso di specie, ad una compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto preliminare successiva all’accettazione della proposta di acquisto, il giudice di merito deve, dunque, preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento (così la Suprema Corte S.U. n. 4628/2015). Nel caso di specie, se per un verso il tenore della proposta di acquisto del 16.9.2020 sembra indicare che con l’accettazione si sarebbe inteso direttamente dare luogo ad un contratto preliminare vero e proprio – tanto che l’art. 3 lett. b ha previsto soltanto come “eventuale” la sottoscrizione di altra scrittura “riproduttiva e integrativa” afferente ad elementi accessori da effettuarsi dinanzi al Notaio entro il 31.12.2020 – per altro verso, nondimeno, con la nota del 29.9.2020, la promittente venditrice dichiara esplicitamente di accettare la proposta, salvo poi trascrivere, in calce all’email, una lettera meramente interna, con cui vengono profilate alcune condizioni aggiuntive, con ciò lasciando intendere (sia pure in modo ambiguo e poco trasparente nei confronti della controparte cui tali condizioni non risultano essere mai state sottoposte esplicitamente) che le parti abbiano inteso regolare il rapporto, sorto con lo scambio tra la proposta d’acquisto e l’accettazione, mediante più fasi, cadenzate da un successivo contratto preliminare – da stipularsi, secondo quanto indicato nella nota del 29.9.2020, entro il 31.12.2020 – e dal susseguente contratto definitivo da sottoscriversi entro il 31.1.2021.

Con l’incontro tra proposta e accettazione dunque le parti avrebbero nel caso di specie pattuito un secondo momento “formativo” del contratto preliminare che avrebbe preceduto la stipula di quello definitivo ed in esecuzione di tale accordo (“preliminare di preliminare”) è seguito il documentato conseguenziale scambio di comunicazioni tra le parti (come quella del 30.11.2020 con cui il promissario acquirente ha informato dell’esito positivo della delibera del mutuo). L’accordo costituito dalla proposta d’acquisto accettata con l’email del 29.9.2020 integrava una fase preparatoria del contratto preliminare (dove avrebbero dovuto essere disciplinate più dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte), e, quindi, un contratto preliminare di preliminare rispondente all’esigenza delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, che consentisse loro di disciplinare successivamente in modo puntuale i rispettivi obblighi: nel caso di specie risulta vi fosse l’esigenza, oltre che di puntualizzare le modalità ed i tempi di finanziamento del compratore, altresì quella di sollevare la parte venditrice dal provvedere alla regolarizzazione urbanistica dell’immobile accollando i relativi adempimenti all’acquirente. Anche tale tipologia di vincolo (pur non godendo della tutela specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., come sopra ricordato) soggiace alle regole sulla buona fede contrattuale e sull’inadempimento come da ultimo affermato dalle Sezioni Unite nella citata pronuncia e confermato dalla successiva giurisprudenza di legittimità e di merito: “La violazione di tale accordo (il preliminare di preliminare, n.d.r.), in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Secondo le Sezioni Unite, dunque, ravvisata la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, dà luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi.” (Cass. n. 12527/2018). Chiarito tale aspetto, deve rilevarsi che la condotta tenuta da IB, nella fase successiva alla nota del 29.9.2020 (di accettazione della proposta), sia stata contraria a buona fede e idonea ad integrare inadempimento del vincolo obbligatorio nascente a suo carico dall’intervenuto accordo con la controparte che – sebbene non integrante un contratto preliminare – configurava pur sempre un accordo preparatorio la cui violazione dà luogo ad inadempimento. Indipendentemente dunque, dalla qualificazione dell’accordo sorto il 29.9.2020 con la comunicazione dell’accettazione della proposta – in termini di contratto preliminare o di c.d. preliminare di preliminare – appare in ogni caso pretestuosa e contraddittoria la condotta serbata dalla odierna convenuta, tanto da integrare una violazione del canone della buona fede che le parti devono osservare fin dalla fase delle trattative. IB invero, limitandosi ad invocare il mancato avveramento della condizione sospensiva data dall’esito positivo della delibera del mutuo – tra l’altro, come si dirà meglio in seguito, infondatamente e arbitrariamente – si è ripetutamente e immotivatamente sottratta alla legittima richiesta del promissario acquirente di trasmissione della documentazione da sottoporre al Notaio in vista della stipula del contratto, manifestando così una volontà meramente ostruzionistica che risulta strumentalmente mirata a fare naufragare ogni sorta di trattativa. In primo luogo, giova osservare che la circostanza dedotta da parte convenuta, secondo cui il 4.12.2020 la banca mutuataria dovesse ancora procedere alla perizia dell’immobile, non vale a confutare la veridicità della dichiarazione del promissario acquirente di avere ottenuto la delibera del mutuo: è invero prassi frequente che soltanto dopo avere emesso la delibera di concessione del mutuo – fondata su valutazioni del merito creditizio del soggetto richiedente – venga disposta la perizia dell’immobile, che riguarda il diverso profilo della stima del valore preciso del bene da acquistare. In ogni caso è dirimente che, come correttamente dedotto dall’attore, la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo, cui era subordinata l’efficacia dell’accordo raggiunto tra le parti, costituisce una clausola che tutela esclusivamente la posizione del promissario acquirente – il quale in tal modo non avrebbe potuto essere considerato inadempiente agli obblighi assunti se l’affare non fosse andato in porto per la mancanza del finanziamento – e verso cui nessun interesse invece sussiste in capo al promittente venditore, che è invero garantito dalla stessa dinamica del contratto traslativo, in forza della quale il trasferimento della proprietà dell’immobile sarebbe avvenuta soltanto contestualmente al pagamento del saldo del prezzo di vendita. Ne deriva che nel caso di specie, a fronte della dichiarazione di S.E. di avere ottenuto il finanziamento e di essere comunque pronto per la stipula dell’atto di acquisto, risulta arbitrario e strumentale, da parte della venditrice odierna convenuta, tanto mettere in dubbio la veridicità di tale informazione, quanto a fortiori pretendere prova documentale della relativa delibera. Illegittimo risulta dunque il reiterato mancato riscontro da parte della venditrice alle diverse richieste del promissario acquirente che sollecitava la trasmissione della documentazione necessaria alla stipula dell’atto di compravendita. Né può validamente sostenersi che la clausola secondo cui gli adempimenti per l’eventuale regolarizzazione urbanistica dell’immobile sarebbero stati a carico dell’acquirente – inserita nella email di accettazione del 29.9.2020 con poca trasparenza nei confronti del promissario acquirente – possa valere ad esonerare il promittente venditore dall’obbligo sullo stesso incombente, ai sensi dei più basilari principi di buona fede e correttezza, di collaborare al buon esito dell’affare trasmettendo la documentazione in suo possesso relativa al titolo di proprietà e all’attuale stato urbanistico ed edilizio del bene da vendere. Totalmente destituita di fondamento appare altresì la doglianza relativa alla asserita inattività della società nei cui confronti si sarebbe dovuto perfezionare l’acquisto dell’immobile: anche in questo caso nessun interesse ricorre in capo alla convenuta che è già garantita dal fatto che il trasferimento dell’immobile sarebbe avvenuto contestualmente al pagamento del saldo del corrispettivo, con conseguente irrilevanza delle qualità dell’acquirente. Alla luce di quanto esposto può senz’altro ritenersi che la promittente venditrice si sia sottratta immotivatamente alla stipula del contratto di compravendita (e di quello preliminare convenuto come prodromico) e abbia tenuto durante le trattative una condotta contraria ai principi di buona fede, integrante grave inadempimento al vincolo sorto a carico della stessa con l’accettazione della proposta di acquisto dell’immobile in questione.

Merita quindi accoglimento la domanda spiegata dall’attore, essendo stato accertato il grave inadempimento della convenuta al vincolo contrattuale sorto tra le parti in causa in data 16.9.2020/29.9.2020, e la stessa deve quindi essere condannata al pagamento in favore di S.E. dell’ulteriore importo di € 70.000,00 pari a quello della caparra da quest’ultimo versata in favore della promittente venditrice e successivamente dalla stessa restituito dopo essersi sottratta alla stipula del contratto cui si era obbligata.

Com’è noto “il recesso previsto dal secondo comma dell’art. 1385 c.c. configura uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria – quale determinazione convenzionale del danno risarcibile – e postula necessariamente l’inadempimento dell’altro contraente, di cui quello non inadempiente può avvalersi in luogo dell’azione di adempimento o di quella generale di risoluzione previste dall’art. 1453, primo comma, c.c.” (ex multis Cass. 2435/1988). Invero, la disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c. c. non deroga alla disciplina generale sulla risoluzione per inadempimento ex artt. 1455 c.c. e consente, dunque, il recesso di una parte, con ristoro sulla caparra prestata, solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente (Cass. 398/1989). In altri termini, la caparra confirmatoria consiste in una quantificazione e liquidazione convenzionale del danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege “sicché ove ciò avvenga essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora invece detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell’an e nel quantum” (ex multis Cass. 8417/2016). Nel caso di specie, essendo stato accertato il grave inadempimento della promittente venditrice – accertamento cui come si è detto è subordinato anche il rimedio di cui all’art. 1385 c.c. – l’attore ha diritto di conseguire un importo pari al doppio della caparra e, conseguentemente, ad ottenere dalla controparte il pagamento di € 70.000,00 (pari all’importo della caparra a suo tempo versata e successivamente allo stesso restituita dopo la rottura delle trattative). E non costituiscono circostanze ostative né il fatto che la promittente venditrice non abbia incassato l’assegno consegnato da S.E. all’agente immobiliare a titolo di caparra confirmatoria, né che si trattasse di un assegno bancario e non di un assegno circolare come richiesto nella email del 29.9.2020. Sotto il primo profilo, giova osservare che “La caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l’effetto proprio di essa al momento della riscossione della somma recata dall’assegno e, dunque, salvo buon fine, essendo, però, onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso. Ne consegue che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede e tale da determinare l’insorgenza a suo carico degli obblighi propri della caparra, per cui il prenditore, ove risulti inadempiente all’obbligazione cui la caparra si riferisce, sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell’assegno” (Cass. n. 19801/2021). Nel caso di specie l’assegno intestato alla promittente venditrice era stato consegnato all’agente immobiliare ed è rimasto incontestato che lo stesso, come previsto nella proposta del 16.9.2020, sia stato consegnato alla venditrice dopo l’accettazione. Ne deriva che anche tale condotta omissiva serbata dalla promittente venditrice con riguardo all’assegno consegnato dall’odierno attore, appare finalizzata a sottrarsi alla forza del vincolo contrattuale e, quindi, contraria a correttezza e buona fede e della stessa non può certamente oggi giovarsi l’odierna convenuta per sottrarsi al peso delle conseguenze risarcitorie del proprio inadempimento. Sotto l’altro profilo dedotto, è sufficiente osservare da un lato che, come si è già accennato, le condizioni unilateralmente aggiunte all’accordo dalla promittente venditrice con la email del 29.9.2020 (tra cui quella secondo cui la caparra confirmatoria avrebbe dovuto essere consegnata mediante assegno circolare) non risultano essere mai state chiaramente ed esplicitamente sottoposte al promissario acquirente, essendo le stesse contenute in una nota interna alla società venditrice e, dall’altro lato, che – anche a volere attribuire alle stesse una qualche validità e vincolatività giuridica – nell’arco dei sette mesi decorsi dall’accettazione della proposta (e dunque della consegna dell’assegno bancario) al definitivo naufragio delle trattative, non risulta che la promittente venditrice abbia mai chiesto al promissario acquirente di consegnare un assegno circolare sostituendo quello bancario a suo tempo ricevuto, che invece è stato per tutto questo tempo trattenuto dalla promittente venditrice ingenerando l’affidamento nella valida ed efficace costituzione della caparra confirmatoria. Le spese di lite in virtù del principio di soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c. dovranno essere poste a carico della convenuta come da liquidazione in dispositivo ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n. 55, in relazione all’attività concretamente esercitata dal difensore costituito, rapportata anche al tenore delle difese svolte (parametri medi).

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti contrariis reiectis così provvede:

Così deciso in Palermo il 10 luglio 2025

Il Giudice Sara Monteleone